Las inversiones en bienes raíces nunca son a prueba de recesiones, pero algunas son mejores que otras - Capitalia

Las inversiones en bienes raíces nunca son a prueba de recesiones, pero algunas son mejores que otras
Abr/5/2020 Blog

Los inversionistas inmobiliarios y propietarios de viviendas que fueron duramente afectados por la recesión de finales de la década de 2000, y quienes se vieron decepcionados por el enfriamiento de los mercados de lujo en todo el mundo el año pasado, naturalmente, quieren encontrar esa inversión difícil de alcanzar que está garantizada para ofrecer rendimientos en medio de las fluctuaciones económicas.

Si bien el mercado de la vivienda en Estados Unidos se recuperó dramáticamente en los años posteriores a la recesión, existe la preocupación de que la volatilidad del mercado de acciones, el aumento de las tasas de interés y las tensiones del comercio mundial podrían agravar la desaceleración del mercado inmobiliario y algunos se están preparando para otra recesión.

Sin embargo, incluso en el nivel más alto, no existe algo como una inversión totalmente a prueba de recesión, según los analistas de bienes raíces.

“Ninguna clase de bienes raíces es inmune a las recesiones”, dijo Richard Green, director del USC Lusk Center for Real Estate en Los Ángeles. “A prueba de recesión implica que, si estamos en una recesión y alguien necesita deshacerse de una propiedad, pueden recuperar todo su dinero”.

Eso simplemente no sucede, agregó: “Ningún inversionista debe pensar que cualquier inversión que haga es a prueba de recesión”.

Afortunadamente, hay compras de bienes raíces que pueden superar mejor las vicisitudes del mercado que otras. Las casas multifamiliares que brindan al propietario rentas de alquiler, propiedades en lugares de alta demanda y poco suministro y casas diseñadas por expertos, con gran atención a los detalles, tienden a ofrecer una mayor protección contra la pérdida de valor sustancial durante la desaceleración económica.

“Nunca obtendrá algo que en una recesión económica seguirá aumentando”, dijo Mark Herbert, fundador de PowerPlay Destinations, con sede en Boulder, Colorado, una empresa de ventas y marketing de bienes raíces que se especializa en casas de vacaciones. “Es una cuestión de, ¿qué puedo comprar que no me mate desde el punto de vista de la depreciación?”

Los inversionistas deben tener en cuenta no solo que ciertos tipos de propiedad son más vulnerables a las fluctuaciones del mercado que otras, sino también que, con un horizonte de tiempo suficientemente largo, sus inversiones probablemente darán frutos.

“Debido a que los bienes raíces han subido tanto a lo largo de los años, la gente los ha visto como algo que es una inversión que se apreciará, pero a corto plazo, las cosas no siempre son así”, dijo Sally Forster Jones, directora ejecutiva de propiedades de lujo en Compass en Los Ángeles. “Con los ciclos económicos, los valores de las propiedades suben y bajan, pero a largo plazo, los bienes raíces siempre suben”.

Casas de vacaciones

Las casas de vacaciones tienden a ser especialmente afectadas durante las recesiones. Tras el inicio de la Gran Recesión, en 2008, las ventas de casas de vacaciones cayeron en más del 30% en comparación con 2007 y los precios disminuyeron en más del 23% en el mismo período.

Los inversionistas en propiedades de vacaciones deben ser conscientes, entonces, de que estas pueden ser compras riesgosas.

“Las segundas residencias implican un riesgo más alto porque el propietario paga el servicio de la deuda de ese activo después de pagar su residencia principal”, dijo Jonathan Miller, presidente de la firma de evaluación Miller Samuel. “No dudo que pueda haber oportunidades en este segmento para el alza, pero lo vería como una clase de activo más vulnerable en las recesiones”.

Sin embargo, con la Gran Recesión hace una década, se produjo un giro inesperado para las propiedades vacacionales: el surgimiento de Airbnb ha permitido a los propietarios de vacaciones obtener ingresos adicionales a través de alquileres a corto plazo. Una encuesta de propietarios de vacaciones de Savills y HomeAway encontró que en 2018, el ingreso promedio anual de alquiler en casas de vacaciones fue de US$21.000.

Los ingresos por alquiler pueden proporcionar cierto aislamiento de las desaceleraciones del mercado y también hay otros factores que ayudan a que ciertos tipos de casas de vacaciones sean inversiones menos riesgosas.

“Decir que cualquier cosa es a prueba de recesión es una afirmación difícil de hacer, pero cada vez que tiene escasez en un mercado, sea lo que sea el mercado, se generan las condiciones para que su inversión tenga éxito”, dijo Julie Faulpel, directora de Jackson Hole Real Estate Associates.

En Jackson Hole, Wyoming, dijo, el 97% de la tierra está protegida en una conservación o bosque, lo que limita drásticamente lo que se puede desarrollar. No existe un impuesto estatal sobre la renta, lo que ofrece más incentivos para los inversionistas.

“Es una tormenta perfecta para los inversionistas de alto patrimonio neto que buscan refugiarse o hacer una inversión a largo plazo”, dijo Faulpel.

La adquisición en un lugar con un suministro limitado es clave para asegurarse de que la inversión de su casa de vacaciones no se deprecie de forma drástica en una recesión, aseveró Herbert.

“En 2009, cuando todo se desaceleró, se estaba construyendo tanto producto en Phoenix, era fácil obtener permisos y los préstamos eran fáciles, por lo que todo el mundo se apresuró a entrar. En ese mercado, cuando llegó la recesión, se produjo una caída de valor de entre 35% y 40%”, dijo.

Sin embargo, en Hawái, al mismo tiempo, había un marcado contraste.

“Para las mejores ubicaciones en Hawái, como la playa de Maui, la caída en el valor de las propiedades fue solo del 10% al 12%”, dijo. “La razón era que la barrera de entrada, la capacidad de hacer que cualquier cosa se construyera, era increíblemente difícil. No estaba demasiado construida y la gente reconocía el valor allí”.

Seleccionar la ubicación de su casa de vacaciones con prudencia puede no protegerlo por completo de ver una caída en el valor durante una recesión, pero podría significar que la disminución que ve es mucho menor que en cualquier otro lugar.

También considere si una segunda vivienda será una inversión a largo plazo, y quizás incluso algún día se convierta en su residencia principal.

“Los lugares como Hawái, Cancún y Mallorca no atraviesan altibajos estacionales. Hay temporadas bajas y altas, pero la gente siempre va”, dijo Herbert. “La gente compra una segunda casa y eventualmente imagina vivir allí, así que en ese sentido están a prueba de recesión”.

os inversionistas en propiedades multifamiliares se sienten atraídos por la perspectiva de los ingresos por alquiler, que pueden ser especialmente prometedores en áreas urbanas centrales y transitables. Se proyecta que tanto en Atlanta como en Miami, por ejemplo, se verán aumentos en los precios de alquiler este año.

Nuevamente, la ubicación es clave para hacer una inversión que tendrá algún aislamiento de posibles desaceleraciones del mercado.

“Si usted era dueño de una propiedad de dos niveles en Florida en 2009, probablemente no era una persona feliz”, señaló el Sr. Green. “Dicho esto, si comprara una propiedad de dos niveles en Seattle y alquilara la mitad, es algo muy inteligente. Es una inversión de baja volatilidad debido a la demanda de alquiler en Seattle”.

Además de los ingresos por alquiler, invertir en una propiedad multifamiliar también puede significar ciertas exenciones fiscales y mayor facilidad de financiación.

“Soy un gran aficionado a las propiedades de dos y tres niveles. Los inversionistas obtienen tasas de interés preferentes y financiamiento y un propietario puede vivir en una unidad y alquilar las otras y recibir ingresos de ellas. Esto les ayuda en los momentos buenos y malos”, dijo Jones. “Hay una gran audiencia y demanda para eso”.

Sin embargo, en ciertos lugares, los auges de desarrollo post-recesión han llevado a una gran cantidad de propiedades multifamiliares, lo que podría hacer que sea más difícil generar ingresos sustanciales de alquiler. En la ciudad de Nueva York, por ejemplo, este año, 20.000 nuevos departamentos, para venta y alquiler, entrarán en un mercado de lujo que ya está en desaceleración.

“Hay signos de exceso de oferta multifamiliar debido al fácil acceso al capital después de la crisis financiera, y las tendencias de los alquileres muestran signos de debilidad”, dijo Miller.

Y de acuerdo a un informe de mercado de alquileres de Douglas Elliman de diciembre de 2018 de Manhattan, los nuevos alquileres disminuyeron un 38,5% en comparación con diciembre de 2017.

Nuevamente, la ubicación determina qué tan segura será una inversión bajo las condiciones cambiantes del mercado, pero en general, las propiedades de dos y tres niveles ofrecen cierto aislamiento durante los tiempos difíciles.

“Invertir en una propiedad multifamiliar es generalmente una muy buena inversión”, dijo Green. “En un año malo, es posible que tenga que reducir un poco el alquiler. Hay una diferencia entre decir que es una excelente inversión y que está a prueba de recesión”.

La importancia de la accesibilidad, el tamaño del lote y más

Hay otra serie de factores que los expertos en bienes raíces señalan que pueden ayudar a proteger una propiedad de los peores efectos de una desaceleración del mercado, si no aislarla por completo.

“Con ciertas casas, encontramos que no importa el mercado en el que estemos”, dijo Tami Pardee, presidenta ejecutiva de Halton Pardee + Partners en Los Ángeles. “Incluso en una recesión, hay personas que todavía tienen dinero, están buscando tipos muy específicos de casas y están muy orientados a la ubicación”.

Las casas que se “destacan”, es decir, diseñadas cuidadosamente, con mucha atención a los detalles, se destacarán incluso en un mercado en desaceleración, dijo. Además, las propiedades en barrios céntricos específicos y transitables están en constante demanda.

“Si está cerca de la playa y se puede caminar, ya sea en Los Ángeles, Santa Bárbara o Santa Mónica, la gente siempre compra”, dijo Pardee. “Ellos esperan que esas casas entren al mercado”.

Herbert estuvo de acuerdo en que una ubicación central, particularmente en áreas urbanas, ofrece alguna protección contra la recesión, particularmente si eso también viene con facilidad para caminar y un fácil acceso al aeropuerto más cercano.

“La realidad es que hay que ir al lugar donde va la mayoría de la gente. Si tiene medio millón en Colorado, puede ir a los suburbios y comprar una gran casa, o ir al centro de la ciudad y comprar una pequeña casa adosada”, dijo Herbert. “Si está buscando algo con mayor protección contra la recesión, vaya al centro”.

Mire más allá de la propiedad en sí misma y considere el tamaño de lote: a veces, el terreno donde está una casa es más valioso que la propia casa y ayudará a fortalecer una inversión.

“Si tiene un lote más grande en un área con lotes más pequeños, eso puede ofrecer alguna protección contra recesión”, dijo Pardee. “Mientras más tierra tenga, mejor estará y también podrá construir en el futuro”.

Por supuesto, las recesiones también ofrecen a los compradores con dinero en efectivo, y la capacidad de superar tiempos económicos difíciles, la oportunidad de realizar una inversión que se verá recompensada una vez que el mercado repunte nuevamente.

Tener una visión de largo plazo es un enfoque inteligente para cualquier tipo de inversión inmobiliaria.

“Lo más importante es mirar los bienes raíces y saber que a largo plazo, es cíclico”, dijo Jones. “Si puede esperar, saldrá bien al final”.

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