Bienes Raíces: Un negocio que crece en tiempos de crisis - Capitalia

Bienes Raíces: Un negocio que crece en tiempos de crisis
Abr/6/2020 Blog

La compra de terrenos e inmuebles de oportunidad para su posterior venta a precio de mercado ha sido siempre un negocio lucrativo; pero, paradójicamente, en tiempos de crisis aumentan de manera significativa sus posibilidades de ganancias.

Para la presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), Alenny Garabito, este es un buen momento para quienes se dedican al negocio de compra y venta de bienes inmobiliarios porque en la actualidad abundan las oportunidades tanto en unidades nuevas como en uso.

Garabito expone que una de las razones fundamentales por lo que hoy hay mayores oportunidades en el negocio de reventa de propiedades tiene que ver con la situación económica, tanto nacional como internacional, que ha provocado que las personas sean más cautas a la hora de invertir, por lo que ha disminuido la compra de inmuebles, y por consecuencia han bajado sus precios.

La presidenta de la AEI y directora de la agencia Time Home Inmobiliaria asegura que “estamos haciendo ventas que son verdaderas oportunidades, como una que hicimos recientemente de un apartamento que ya se había rebajado a 7 millones de pesos, y finalmente cerramos en 5 millones 300 mil pesos”.

Dice que hay muchas ofertas buenas de apartamentos nuevos y en uso, “pero quiero aclarar que no estoy diciendo que todo está en oferta, porque hay construcciones que mantienen su precio y se venden bien, porque se hace sin prisa y no hay necesidad de rematarlos; incluso, hay propiedades bien ubicadas y de mucha calidad que en vez de bajar suben.

Para iniciarse en el negocio

Alenny Garabito aconseja a las personas que no conocen el mercado inmobiliario y quieren incursionar en el negocio de la reventa, procurar la asesoría de un experto en bienes raíces que esté en capacidad de orientarlos acerca de cómo y dónde hacer las inversiones, porque a su juicio una compra a un precio relativamente bajo no necesariamente representa una buena oferta en el mercado.

Dice que un asesor inmobiliario está en capacidad de hacer un estudio de la zona donde está ubicado el inmueble, comparar precios y verificar cual es el valor del metro cuadrado en la zona, incluso le podría hacer una proyección del monto a ganar en el negocio, y hasta si le conviene vender en ese momento o si es preferible alquilar.

Afirma que el negocio de la bienes raíces es muy seguro, y que quienes tienen dinero disponible en estos momentos pueden confiar e invertir en este sector, pero reitera que deben recurrir a un corredor confiable, que de preferencia sea miembro de la Asociación de Empresas Inmobiliarias, porque será un profesional probado que no pondrá en juego su prestigio.

En cuanto al tipo de inmueble a comprar, señala que va a depender del capital disponible de cada quien, pero asegura que siempre habrá un proyecto para cada presupuesto. “No puedo recomendar cuál sería el precio ideal de un inmueble para revender, porque se da el caso de que las propiedades de menor costo tienen más salida y se venden más rápido, pero con las más costosas se puede lograr una mayor ganancia”.

¿Cuándo es oportunidad?

El precio es un factor importante a la hora de determinar si un apartamento casa, terreno o local comercial es realmente una oportunidad, pero hay otros factores que definitivamente inciden en que se haga una buena compra.

La presidenta de la AEI sostiene que la ubicación de la edificación es determinante a la hora de valorar una oportunidad de compra, porque mientras más cercana esté de los centros urbanos mayor interés despertará en los compradores, y se podrá obtener un mejor precio.

Dice que también deben valorarse la calidad de los materiales utilizados en la construcción, la estética y la distribución interna, y en los casos de edificios de apartamentos. verificar si cuentan con facilidades como ascensor y planta eléctrica, e incluso si son pocas o muchas unidades.

Los mejores precios

Además de los remates que hacen los bancos de propiedades incautadas a personas que no cumplen con sus hipotecas, hay muchas otras razones por las que un inmueble puede ofrecerse por debajo de su precio de mercado.

Garabito señala el aspecto económico como una de las razones más comunes por las que se venden propiedades de oportunidad y mencionó a modo de ejemplos la necesidad urgente que tienen algunas personas de saldar deudas, y la incapacidad de cumplir con los pagos de una hipoteca; pero, también, el motivo puede ser positivo, como son las oportunidades de negocios o que haya interés en comprar otros bienes.

Ventas rápidas y a bajo precio pueden ser también motivadas por situaciones familiares, y entre ellas Garabito nombró los divorcios, enfermedades y herencias o propiedades comunes que deben ser repartidas.

Comprar en plano

La experta en bienes raíces afirma que adquirir un apartamento o local cuando está en plano siempre será más barato que si se hace cuando el producto está terminado. “De hecho muchos ingenieros buscan personas que quieran comprar a un mejor precio antes de iniciar el proyecto y así reducen el monto del financiamiento, y además, el hecho de que desde el principio haya propietarios genera más confianza entre los futuros adquirientes”.

A las personas que se dedican a comprar apartamentos en planos para luego vender, señala, les conviene revender antes de la entrega porque así se ahorran el pago del Impuesto a la Transferencia, que representa es 3 por ciento del valor total de la propiedad y es el que permite poner el inmueble a nombre del adquiriente.

Otra forma de hacer negocios para Garabito es aprovechar cuando un constructor, por ejemplo, ha vendido 8 de los 12 apartamentos de un edificio, y desea vender los últimos cuatro con cierto apremio porque necesita el capital para iniciar la próxima obra, entonces procede a venderlos a un precio algo más bajo que lo estipulado.

Dice que una práctica que está siendo frecuente es el intercambio, una especie de trueque que permite al constructor recibir cemento, ventanas, puertas, pisos u otro tipo de materiales útiles para levantar la obra y en cambio le ofrece a la empresa los apartamentos que equivalgan al monto aportado.

La directora de Time Home Inmobiliaria destacó el hecho de que los apartamentos en plano ofrecen también la oportunidad de separarlos para luego completar el iniciar en un tiempo establecido, lo que permite adquirir una vivienda sin necesidad de tener todo el dinero a mano.

Vender o alquilar

Garabito afirma que hay muchas personas que prefieren no vender porque sus negocios se basan en el alquiler de viviendas y locales, lo que constituye una fuente segura de ingreso, sobre todo si las propiedades están ubicadas en el polígono central y sus alrededores, o en zonas universitarias, donde siempre hay una gran demanda.

“Cuando un inmueble no se vende lo mejor alquilarlo”, aconseja, “porque mantenerlo cerrado cuesta, sobre todo por lo alto que resulta el pago de mantenimiento de algunos apartamentos”.

Propiedades turisticas

El agente inmobiliario Emil Montás opina por su parte, que el negocio de venta y compra de propiedades siempre ha sido rentable, pero que ahora se ha vuelto más atractivo debido a que los inmuebles han bajado de precio en algunos polos turísticos; lo cual, sin embargo, “sólo beneficia a aquellos que poseen el dinero para invertir y el tiempo para esperar un mejor momento”.

El especialista en inmuebles turísticos explicó que anteriormente las oportunidades de compra se daban cuando la banca ponía en venta las propiedades que poseía producto de la ejecución de préstamos hipotecarios con moras, pero que ahora se da el caso, sobre todo en polos turísticos como Punta Cana, de que personas nacionales y extranjeras han adquirido inmuebles con intensiones especulativas, es decir, con la finalidad de vender en un futuro cercano con una virtual plusvalía.

“Al llegar la crisis y no poder vender y tampoco asumir el costo final del inmueble, en virtud de que en muchos casos sólo los habían separado, y en otros asumieron préstamos hipotecarios, cuyas tasas de interés subieron, están saliendo al mercado muchas propiedades que deben ser colocadas”,

Ante esta situación, dice el especialista, los compradores encuentran más opciones en el mercado y comienzan a establecer las reglas de juegos, iniciándose así una especie de guerra de precios, donde resultan favorecidos quienes venden más barato.

Montás está convencido de que una buena compra no la determina sólo el precio, sino también las facilidades que ofrezca el vendedor para recibir los fondos de la venta, por lo que lo ideal es trabajar con propiedades que han sido recuperadas por los bancos por falta de pago, ya que estas entidades son las que dan mayores facilidades.

Considera que el mayor riesgo que se corre al comprar un bien inmobiliario con la intención de venderlo en una mejor oportunidad es que no se pueda hacer la reventa a tiempo, y la inversión quede paralizada; en ese caso, asegura que lo mejor es rentarla.

Si se quiere sacar el mayor proyecto, aconseja, se deben adquirir viviendas de fácil salida, y sobre todo que necesiten sólo de mejoras básicas, ya que es importante ponerlas en buenas condiciones al menor costo para que sea competitiva cuando salga al mercado.

Aunque en la actualidad hay buenas oportunidades de compra, hay inmuebles que mantienen su precio y se venden bien, debido a la su buena ubicación y a la calidad de su construcción.

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